La principal forma de reducir estos costes es utilizando mano de obra propia pero puede que esto no sea una solución para mucha gente. En vez de esto, es necesario redefinir los costes de la ecovivienda y desarrollar alternativas más drásticas para lograr una ecoconstrucción barata. Este artículo explora las posibles opciones y propone diez recomendaciones.
De todas las suposiciones sobre la ecovivienda, la más común, la que más persiste y más se repite es que ésta es más cara que la vivienda convencional y, por tanto, resulta inasequible en muchos casos. Esto sitúa a la ecovivienda como un lujo solo para ricos, o para los concienciados medioambientalmente que optan por hacer ese sacrificio. Esta suposición sobre el elevado coste es uno de los mayores, si no el mayor, mal- entendido acerca de la ecovivienda. Recientemente he completado un proyecto de investigación centrado en explorar los métodos de construcción de las ecoviviendas y buscar alternati-vas para impulsar la ecovivienda más económica. Esta investigación ha incluido la visita y estudio de 34 ecoviviendas y ecocomunidades en Inglaterra, Gales, Escocia, Argentina, Tailandia, España y Estados Unidos.
No hay una única razón (o solución) para el coste elevado de la vivienda; no es simplemente cuestión de relajar las restricciones de los planes de urbanismo, incrementar la oferta o incrementar las subvenciones del estado. Incluso, algunos proyectos de ecovivienda que se habían iniciado con un enfoque de presupuesto bajo, encontraron problemas que supusieron el incremento significativo de
los gastos o los residentes terminaron viviendo en los límites económicos de la sociedad.
Hay múltiples procesos en el mercado de la cons- trucción de vivienda en los que las empresas privadas de construcción buscan, únicamente, sacar beneficio en el momento de la venta (y, por tanto, rechazan cualquier gasto adicional ocasionado por incluir mejoras ecológicas). También sucede muy a menudo que los ecoconstructores confían en la mano de obra propia o voluntaria como la principal forma de reducir los costes de construcción, ignorando otros muchos factores económicos. Las formas actuales en que la vivienda se costea están limitadas y son limitantes, y los métodos empleados para la construcción convierten la vivienda en algo inasequible.
La asequibilidad es la capacidad para alquilar o adquirir una vivienda y cubrir los gastos de energía y residencia con un sueldo medio, al mismo tiempo que el resto de los ingresos permiten cubrir las demás necesidades básicas. Hay que reconocer el mérito de las recomendaciones de EE.UU. donde se especifica que la vivienda y sus gastos asociados deben suponer menos del 30 por ciento de los ingresos del ocupante.
El coste económico de la construcción
El coste económico de una construcción es el resultado del coste de todos los elementos necesarios para construir la vivienda (suelo: 16% del coste total, 40% los materiales, 34% la mano de obra, 10% de honorarios profesionales) y el coste que supone el hecho de que la vivienda sea considerada una forma de inversión económica. Los propietarios de terre-
nos, los arquitectos, proyectistas y aparejadores, las empresas constructoras, las empresas de materiales de construcción, los jefes de obra, las agencias inmobiliarias, los bancos y cajas que ofrecen hipotecas, todos contribuyen y sacan beneficio de la construcción de viviendas. El tamaño y complejidad de la industria es en parte la razón por la cual cambiar la actual forma de construcción resulta tan complicado. En los últimos años, el precio de la vivienda ha crecido exponencialmente llegando incluso a ser inasequible para mucha gente.
Entender la vivienda como una inversión económica mina los esfuerzos por mejorar la calidad de la vivienda. El valor de los aspectos ecológicos de una vivienda no se tiene en cuenta al estimar el valor de la inversión. Una de las principales formas que utilizan los ecoconstructores para reducir los gastos de construcción es la mano de obra propia. Los gastos se pueden reducir un tercio si es uno mis- mo el que lleva a cabo la construcción. Sin embargo,
el empleo de mano de obra propia no elimina totalmente los costes de mano de obra. Ésta sigue suponiendo tiempo y aptitud. Dedicar tiempo a la construcción de una casa supone tiempo que se le quita a otras actividades como ganar un sueldo o cuidar a los hijos. En otras palabras, el uso de mano de obra propia tiene un coste. También es necesario dedicar tiempo a aprender sobre construcción, y si este conocimiento se aprende al tiempo que se aplica, ello supondrá que será necesario más tiempo para finalizar la obra. Eliminar un único factor de un proceso complejo, ya sea mano de obra, impuestos, restricciones de los planes urbanísticos o conseguir una hipoteca, no supone necesariamente que la vivienda se convierta en algo asequible. Se necesitan cambios más radicales que se enfrenten a los aspectos fundamentales de cómo se tasa y valora la vivienda hoy en día.
Construir de forma asequible
Muchas ecoviviendas han sido construidas con presupuestos pequeños1. En Gales, varias casas de estructura redonda han sido construidas por solo 3.700 € para materiales. Al mismo tiempo, son numerosos los ejemplos de ecoviviendas caras exclusivas para gente con alto poder adquisitivo. Arquitectos, académicos o promotores de la ecovivienda, todos han prestado relativamente poca atención a lo que cuesta una ecovivienda en realidad.
En los casos estudiados en mi investigación se pueden identificar aspectos comunes en la forma de abordar la reducción de costes: éstos incluyen construir en un suelo barato (a menudo en lugares remotos), optar por diseños sencillos (superficie diáfana) y pequeños, construcciones fáciles de mantener y que permiten futuras ampliaciones (diseños modulares), cuidar el tipo de materiales de construcción elegidos, optar por proyectos híbridos (que incluyan diferentes materiales y diseños) apropiados para el clima, y la construcción colectiva para reducir el coste de mano de obra. La mayoría intenta reducir gastos en suelo, materiales, mano de obra y evitar pagar honorarios profesionales.
Comunidades de vivienda asequible de bajo impacto (LILAC)
Ejemplo de un enfoque más robusto y reproducible de ecovivienda asequible es LILAC (Low Impact Living Affordable Community en inglés), (ver ECOHABITAR nº 33). En Leeds, Inglaterra, LILAC se completó en 2013. Esta comunidad de 20 residentes es ahora un proyecto de ecovivienda ecológico y asequible en un espacio urbano. Tiene una serie de casas, desde viviendas de cuatro habitaciones hasta viviendas tipo estudio. Las casas están fabricadas con unos nuevos paneles de paja prefabricados; están compuestos por un marco de madera y un relleno de paja. Se fabrican en un lugar cercano y se trasladan al lugar de la construcción de la casa donde son ensamblados rápidamente.
LIILAC ha desarrollado un nuevo modelo de cooperativa de vivienda (Mutual Home Ownership Society, MHOS) para asegurar que las viviendas sean asequibles perpetuamente2. Los gastos son proporcionales al poder adquisitivo (salario) de cada miembro. El coste total del proyecto se divide en particiones y se asigna a cada vivienda. Lo importante es que «estas particiones son asignadas a cada vivienda y son pagadas por cada miembro. Las particiones se establecen en un valor equivalente al 35% del salario neto de cada miembro»3. De forma que los habitantes de la vivienda arriendan (adquieren) su casa pagando particiones mensuales, y cada miembro paga el mismo porcentaje de su salario. Este dinero se utiliza para pagar una hipoteca a largo plazo concedida por Triodos Bank y los costes de los servicios. Añadido a esto, cada miembro paga un depósito por un valor del 10% de la parte proporcional que le ha sido asignada.
Los niveles mínimos de ingresos necesarios se asignaron en función de los distintos tamaños de las viviendas del proyecto, para asegurar que la aportación del 35% generará suficientes ingresos en el MHOS para cubrir las letras de la hipoteca. Los precios oscilan entre los 19.000 € de una vivienda de una sola habitación a los 62.000 € para una vivienda de cuatro habitaciones. Hay gran flexibilidad en este modelo: permite entrar en el mercado inmobiliario con salarios muy por debajo de lo que sería necesario para acceder al mercado de la vivienda convencional, la gente con salarios más altos puede comprar más particiones; existe la posibilidad de abandonar el proyecto y si esto se produce después de tres años, los miembros recibirán un porcentaje de los beneficios. Las particiones no aumentarán significativamente ya que están asociadas a los salarios medios, asegurando así asequibilidad continua. Este enfoque solo es posible por tratarse de un proyecto comunitario. En realidad, los que tienen mayor salario subvencionan a aquellos con menor poder adquisitivo sin perder por ello el derecho a su inversión, manteniéndose el enfoque justo del proyecto al aportar todos los miembros el mismo porcentaje de su salario.
Replanteándose los costes de la ecovivienda La construcción de ecovivienda asequible es posible y no implica necesariamente más gasto que la construcción convencional. Existe una necesidad urgente de que los defensores de la ecovivienda expongan los beneficios económicos y su asequibilidad. Muy a menudo, en el deseo por lograr un futuro ecológicamente favorable, se ignoran los asuntos de coste, propiedad e imparcialidad social. Basándome en mi investigación, hay diez enfoques que permitirían y fomentarían una ecovivienda más asequible: 1 Basar las tasaciones en los costes de construcción yt iempo de vida de las casas: calcular el total de los costes considerando el tiempo de vida del edificio y no únicamente el momento de la compra. Estos costes no sólo incluirían los gastos de ocupación, como el consumo de agua y energía, sino también los gastos de mantenimiento; un aspecto generalmente olvidado al evaluar el coste cuando se usan materiales naturales. 2 Incluir el coste de mano de obra en los gastos de construcción: cuando se calcula el coste de la mano de obra es necesario incluir también el coste de la mano de obra propia, ya sea como el propio tiempo, tiempo que se quita de otros proyectos, pérdida de salario o gastos de formación. Sólo si se calcula el coste total de la eco-construcción se podrá comparar con la construcción tradicional. 3 Desarrollar sistemas comunitarios de propiedad: el enfoque de la propiedad compartida del terreno permite hacer un uso más económico del suelo. Un fideicomiso inmobiliario actuaría como administrador man- teniendo el terreno como público para siempre, reduciendo así su coste y convirtiéndolo en apropiado para el desarrollo de viviendas asequibles. 4 Desarrollar modelos de propiedad entre los interesados: la cooperativa de vivienda gestionada mediante LILAC ofrece un gran potencial de cara a garantizar que las ecoviviendas sean inicialmente asequibles para personas con distinto poder adquisitivo y lo sigan siendo en el futuro. Los costes asociados al salario y la posibilidad de comprar participaciones ofrece una oportunidad real para diseñar ecoviviendas asequibles. 5 Construir ecoviviendas asequibles de calidad: algunos enfoques para lograr viviendas asequibles tiene como resultado la construcción de edificios de poca calidad. Los diseños precarios suponen mayores gastos de mantenimiento, sin embargo, este aspecto no suele tenerse en cuenta en los precios de mercado. La ecovivienda asequible no debería suponer una pérdida de confort ni tampoco vivir al margen de la sociedad. 6 Crear excepciones para la ecovivienda en los planes de urbanismo: los planes de urbanismo y las formas en que estos contribuyen a elevar los precios son especialmente limitantes en el desarrollo de la ecovivienda, que puede requerir la construcción en distintas orienta- ciones. De cara a favorecer la construcción de ecovivienda es necesario establecer algunas excepciones en los planes de urbanismo. 7 Crear soluciones permisibles para la construcción natural en las normas de construcción: algunas técnicas de eco-construcción, es- pecialmente la construcción natural, hacen difícil el cumplimiento de las normas establecidas para la construcción convencional. Las normas de construcción son generales y, a veces, incluyen aspectos específicos que supondrían un gasto adicional innecesario en una ecovivienda, especialmente en aquellas de construcción propia. 8 Adjudicar terreno para viviendas de construcción propia: en un intento de crear vivienda para residentes locales, algunas autoridades en Inglate- rra han comenzado a adjudicar terreno para viviendas de autoconstrucción. Estas adjudicaciones son únicamente para desarrollar ecoviviendas y per- mite al estado apoyar esta forma de construcción. 9 Utilizar diferentes materiales y métodos: es importante que los promotores de ecovivienda sean explícitos sobre las razones por las que algunos métodos de ecoconstrucción (en especial aquellos más tecnológicos) pueden ser más caros que los métodos convencionales. 10 Construir viviendas más pequeñas con espacio común compartido: la calidad de la ecovivienda es más importante que su tamaño. Si hay espacio común o público disponible, entonces es mejor construir casas individuales más pequeñas, reduciendo los costes de construcción y uso. La covivienda es un buen ejemplo de esto.
1.- Burnham, R (1998) Housing Ourselves: Creating Affordable Sustainable Shelter. McGraw-Hill, New York.
2.- Rogers, D (2009) New foundations: unlocking the potential for affordable homes, Cooperative Party.
3.- Chatterton, P (2013) Towards an agenda for post-carbon cities: Lessons from LILAC, the UK’s first ecological, affordable, cohousing community, International Journal for Urban and Regional Research, 37, 5, 1654–1674, page 1664.
