En este artículo “Construyendo tu ecovivienda” vamos a estudiar, paso a paso, este complejo proceso que a más de uno le v a traer de cabeza.
La creación de nuestro proyecto, planificación, búsqueda del terreno, la estructura, constructora, instaladoras, gestorías… estará inmersa en un proceso constante, que si bien nos llevará tiempo y requerirá mucha energía, también nos permitirá materializar nuestros sueños.
En muchos momentos resultará difícil; tomar decisiones no es fácil, requiere temple, paciencia e indagar en todo tipo de cuestiones. Pero como final feliz tenemos un hogar adecuado a nuestras necesidades, a nuestros valores y a nuestra familia, y hemos podido compartir con un montón de personas que, a menudo, acaban siendo amistades por mucho tiempo.
Empezando
Haber trabajado con nuestro sueño o una visión permitirá explicar con bastante exactitud lo que queremos. Tendremos que elegir qué tipo de casa, en la ciudad, en el campo, cuántos dormitorios, comedor, cocina, baños, terraza, cómo será la distribución.
Algunos aspectos importantes a tener en cuenta:
- Saber lo que queremos y necesitamos.
- Economía disponible.
- Elegir el lugar y encontrar el terreno. Elegir la parcela.
- Conseguir información relativa al lugar.
- Estudiar la normativa sobre el terreno, en el ayuntamiento.
- Estudiar la normativa sobre edificación en el ayuntamiento.
- Realizar los contratos de la compra del terreno o parcela. Registrar la propiedad.
- Diseñar el espacio y el hogar con toda la información obtenida.
- Hacer fotografías del lugar una vez que se ha hecho la compra, se podrá recurrir a ellas mientras se diseña y planifica.
- Elegir si autoconstrucción o constructora.
- Contactar con profesionales, inicialmente de arquitectura.
- Concretar el diseño, planificar la obra.
- Contemplar seguros laborales.
- A partir de aquí elaborar otra agenda para la construcción, concreta y acorde con la información requerida.
Recomendamos trabajar con profesionales que puedan ayudar a conformar el proyecto. La información se irá anotando y guardando para poder volver a ella cuando sea necesario.
El terreno
Encontrar el terreno requiere tiempo y paciencia. En muchas ocasiones hay que visitar varias veces el lugar o lugares “posibles”, observarlo en momentos de sol y de sombra, qué montaña o paisaje abierto nos alegrará el día, nos dará sombra o parará vientos. Cuándo hay heladas, qué árboles son de hoja caduca o perenne, etc.
La casa
Construir la casa es otra aventura, las complicaciones existen, hay que conocer la normativa del lugar, si es terreno urbano, si rural, si protegido, si imposible… La construcción tendrá, necesariamente, que adecuarse a las normativas, los profesionales aquí nos hacen falta para llegar a buen fin con soluciones adecuadas, tanto si es de obra nueva, rehabilitación, mediante constructora o autoconstrucción, con todas sus variantes.
Elegir
Ya desde el inicio sabremos si queremos una casa aislada o en una ciudad o pueblo.
En zona rural
Generalmente dirigimos nuestra atención al precio, al tamaño y al lugar que queremos. Es interesante estudiar las diferencias de precio, ya que estos cambian según sea cercano a una ciudad, a un pueblo, o en una urbanización.
Es importante contemplar:
- Ubicación y orientación.
- Distancia del pueblo o ciudad más cercana.
- Accesibilidad.
- Redes de alcantarillado, agua potable, eléctricas…
- Normativa.
En la ciudad o pueblo, zonas urbanizadas
Elegir un terreno apropiado es una cuestión diferente para cada pueblo y ciudad. En las ciudades el precio es más alto, son más difíciles de conseguir y con más normativa.
En los pueblos los precios son más asequibles y según te alejas de la ciudad van decreciendo, aunque el coste del desplazamiento diario será importante.
La construcción se tendrá que adaptar a la normativa general:
- Alturas, espacios para aceras, alcantarillado.
- Volúmenes que pueden sobresalir, por ejemplo un balcón.
- Abatimiento de las puertas de entrada, hacia afuera o hacia adentro.
- Ubicación de vanos y ventanas.
- Separación entre edificios.
- Canalización de aguas de lluvia, residuales… a tener en cuenta, por normativa.
- Y otros aspectos como son la sombra de otros edificios…
Otras cuestiones a tener en cuenta
Hay otros temas a considerar, previo a la compra de una casa para rehabilitar o un de un terreno para construir: la presencia de alteraciones telúricas, la orografía del terreno, la presencia de posibles elementos dañinos o que alteran la habitabilidad, el paisaje… (antenas, carreteras, etc.), la presencia de agua próxima, embalses, lagunas, escorrentías, naturales o artificiales. El asesoramiento de un técnico en bioconstrucción de la zona será de gran ayuda en estas fase.
Lo ideal es que la casa tenga orientación sur para aprovechar la ganancia solar en invierno, y minimizar el riesgo de sobrecalentamiento en verano, el estudio del soleamiento y de las sombras, es fundamental. Cuando el contexto impone una orientación norte, existen trucos para atraer la luz del sur, a través de la cubierta, por ejemplo.
Conocer donde vamos a vivir
Conocer el lugar nos dará una idea del lugar donde vamos a vivir. Caminar, recorrer el terreno, conocer cada incidencia, tipo de suelo, pendiente, terraplén, escorrentías, humedales, caminos, accesos, pistas, caminos de animales, incluso hormigueros.
Observar el entorno, qué construcciones hay, cómo están dispuestas, cuáles son beneficiosas, qué acompañan, un bosque, un jardín, una iglesia, una escuela, una granja natural.
En los ayuntamientos disponen de información sobre riesgos naturales y creados, desde inundaciones, grandes movimientos de tierra, riesgos sísmicos, escorrentías importantes, previsión de creación o existencia de áreas o zonas de protección, paisaje, fauna, arqueología…; canteras, parques “verdes” y no tan “verdes”, vertederos, granjas porcinas, avícolas, ganaderas en general, naves industriales o previsión de parques o polígonos cerca, etc.; derechos de paso u otras servidumbres del terreno.
Normativas a tener en cuenta
Sabiendo ya el terreno que nos interesa, es importante visitar el ayuntamiento para consultar el Plan General de Ordenación Urbana local (PGOU) y ser leído con mucha atención, proporciona información sobre la edificabilidad del terreno. Solo la clasificación en zona U (como urbana) significa que la parcela es inmediatamente edificable.
También especifica las normas de construcción de aplicación local: condiciones de la parcela, de acceso y carreteras, ubicación de las construcciones en relación con la vía pública y límites de división, volumen y forma del edificio, planta, huella, altura máxima, condiciones funcionales del edificio, apariencia exterior.
Los y las profesionales, podrán ayudar a comprender e interpretar el Plan.
En pueblos pequeños sin un PGOU es preciso consultar en el ayuntamiento.
En un área protegida hay que consultar en la oficina o la consejería de medioambiente. Cada comunidad tiene sus matices y es difícil explicarlo todo. Fijarse que, incluso, pueden prohibir la instalación de paneles solares o turbinas eólicas para proteger el paisaje en algunos casos. Estos documentos a veces están sujetos a interpretación; será útil leerlos con la ayuda de un o una profesional.
El siguiente paso será solicitar al ayuntamiento un certificado urbanístico informativo, en el que se recojan las normas urbanísticas locales aplicables al suelo identificado, así como sus límites a los derechos de propiedad, tasas y contribuciones. También permite verificar que el proyecto constructivo previsto es posible en el terreno en cuestión y del estado de las instalaciones públicas existentes o previstas que lo atienden (carreteras y redes). En esta etapa, es posible realizar un breve recorrido por el terreno con un arquitecto que podrá evaluar rápidamente sus fortalezas y limitaciones (a menudo alrededor de 200 €).
También es interesante realizar un estudio geobiológico para detectar posibles alteraciones telúricas y de radiaciones.
Si el terreno tiene una orografía complicada la construcción será más costosa, ya que habrá gastos adicionales a considerar. Prácticamente se puede construir sobre cualquier tipo de suelo.
Servicios adicionales para terrenos rurales
La falta de alguno de servicios propios de las redes públicas (agua, luz, saneamiento) conllevará gastos adicionales de instalación y mantenimiento.
La demarcación por un perito, que en algunos casos será necesaria, puede suponer un coste adicional, 700 a 1.500 €, dependiendo de la superficie de la parcela.
Agua
En el caso del agua, si no existe red, será necesario buscar otro modo de abastecerse como puede ser hacer un pozo, y habrá que tramitar la correspondiente autorización a la confederación hidrográfica de la zona, a la Dirección General de Industria, Energía y Minas, y al ayuntamiento de la localidad. El coste dependerá de cada caso, ya que una vez localizada hay que instalar el sistema de extracción, que depende del flujo y de la profundidad del agua.
Electricidad
Si no existe conexión eléctrica será necesaria la instalación de un sistema de producción a través de la tecnología más apropiada para el lugar (energía solar, eólica, hidráulica, etc.), que conllevará una inversión inicial bastante alta y un mantenimiento a tener en cuenta, que dependerá de postes, cableado, construcción para contador.
Saneamiento
En el caso del saneamiento, se requerirá la integración en la parcela de un sistema biológico de depuración de aguas residuales y la tramitación de la necesaria autorización de vertido a la confederación hidrográfica correspondiente. El certificado urbanístico del ayuntamiento nos aportará la información necesaria para cada red.
Un sistema de fitodepuración puede costar desde 5.000 a 15.000 €, dependiendo de la obra de infraestructura necesaria. El mantenimiento puede resultar económico en sistemas naturales, siempre que podamos realizar las tareas y caro si necesitamos depender de técnicos u otra mano de obra externa.
Los profesionales y la contratación
En España es necesario contar con un Arquitecto Superior que redacte y supervise el proyecto técnico, y con un Ingeniero de la Edificación (lo que antes conocíamos como aparejador) que revisará tanto la parte constructiva de la obra como su correcta ejecución, confirmando mediciones y certificaciones para que los pagos a cuenta entre la propiedad y la constructora se realicen correctamente.
Según la LOE, hacen falta las dos figuras. Ahora es obligado contar con una oficina externa que inspeccione durante la obra el cumplimiento de la HE, la normativa de eficiencia energética.
Es necesario un seguimiento de la obra atendiendo a los detalles, al rigor general, a la coherencia de las elecciones, ya que suele haber muchas modificaciones o malentendidos que conducen a problemas y esto a encarecimientos. Tomar fotografías periódicas de todo lo que se ocultará posteriormente ayudará a actuar con mayor facilidad en caso de algún problema.
Todo estará definido en el proyecto y en el presupuesto. Ningún contrato está regulado, tanto el de la constructora como el de arquitectura se basan en contratos modelo que en cada obra se personalizan en base a las dos partes.
Si se firma el contrato con la constructora no deben aparecer discrepancias, si aparecen se llaman “precios contradictorios” cuando varía la medición respecto al proyecto. Es recomendable tomarse tiempo para hablar con los diferentes oficios, estarán más motivados para realizar un buen proyecto.
Los honorarios del arquitecto o arquitecta son libres. Hay que calcular el tiempo que le dedicará a tu proyecto, los trámites que tendrá que realizar, contestar tus consultas, etc. Guíate de quien te escuche con atención, que empatice contigo y con el proyecto, te hable claro de los pros y los contras, te proponga soluciones, que te de el presupuesto tras haber hablado contigo largo y tendido; el más barato casi nunca es la mejor opción, y pueden adicionarse gastos que no se han calculado a su tiempo.
En general no se garantiza un precio firme y final. Por lo tanto, las contingencias del sitio son responsabilidad del cliente. Por otro lado, los costes deben ser transparentes, tanto de los materiales, profesionales que participan de la obra, mano de obra, etc.
Para el contrato del arquitecto y los contratos de obra, es necesario discutir y establecer reglas. En él se define el ritmo de las visitas asociadas a un informe detallado. Es mejor estar presente con la mayor frecuencia posible.
Es conveniente firmar una enmienda al contrato especificando su naturaleza para las modificaciones del proyecto durante la construcción.
Y un seguro de daños laborales que se encargará de la gestión del siniestro tal y como se indica en el contrato.
Equipos de trabajo que cooperan
La cooperación permite trabajar con los oficios que tienen soluciones técnicas probadas. Se les consulta el anteproyecto para que realicen su aportación al proyecto y al presupuesto, de este modo los clientes pueden conocer la calidad, los plazos y el precio con antelación al inicio de la obra. Además facilita la planificación y la buena marcha en general.
Encontrar profesionales
Es mejor contar con profesionales que apoyen el proyecto.
Deberemos hacer una selección conociendo su trabajo y solicitando honorarios a 2 o 3 de ellos para contrastar. Para las empresas constructoras pedir recomendaciones, intentar que sean de la zona. Y sobre todo, si queremos construir una casa en bioconstrucción, que tanto el arquitecto como el constructor seleccionados tengan habilidades en esta técnica y cómo se entiende la bioconstrucción entre los distintos profesionales que intervendrán.
El boca a boca, las redes asociativas, los foros, los libros o el directorio de EcoHabitar son recursos para encontrar contactos serios. Sin embargo, tendrá que tomarse tiempo para hablar y ver si fluye la comunicación. Sería interesante visitar construcciones y comentar con los y las propietarias sobre la calidad de los acabados, el comportamiento higrotérmico de la casa, cómo la sienten…
Coordinar el trabajo
Para una casa aislada con paja, será necesario asegurar que tanto el director o directora del proyecto como el constructor o constructora tengan una formación adecuada.
Interesarse por su experiencia, su formación, los materiales que van a utilizar, presupuesto, cantidades, calidades, aplicación, etc. También coordinar con el arquitecto o arquitecta; sería interesante que la selección fuera conjunta.
Posiblemente podrás asumir el trabajo que supone ser el promotor o promotora, bien del total del proyecto o de una parte, como coordinar el trabajo, el material… Como promotor se es responsable de la obra. Esto supone tiempo y dedicación, ¡pero se aprende mucho!
A menudo hay 9-10 partidas para coordinar, con diferentes métodos y ritmos de trabajo, vocabulario específico, herramientas, intereses divergentes.
El diseño de la casa
Sin duda la parte más agradable. También un paso muy importante. En primer lugar se deberá establecer un presupuesto, establecer un programa, definir el proyecto de vida asociado a la construcción, el área, el número de pisos, habitaciones, etc.
Una casa unifamiliar consume mucha energía en sí misma, un edificio más pequeño, compacto, bien aislado, de buena calidad es más eficiente.
“Es fundamental contar con un profesional que canalice tus necesidades y deseos y que, desde el principio, pueda ofrecerte opciones que encajen con tu presupuesto, para que de veras puedas hacerlas realidad. Eso si, busca alguien con quien te sientas conectado, para disfrutarlo juntos. Si no se puede convertir en un proceso árido”, comenta Alejandra Calabrese, Arquitecta de Interiores y Directora de Proyectos de Sucursal Urbana.
Es obligatorio realizar un estudio de suelo a través de un estudio geotécnico, para tener datos como la resistencia o la permeabilidad del suelo y así escoger la cimentación más adecuada y con las dimensiones justas y el mejor sistema de protección frente a la humedad por capilaridad.
El arquitecto o arquitecta deberá contar con este estudio, que se establece en la Ley de la Ordenación de la Edificación (LOE) y en el CTE.
Además, en la fase de obra, una oficina de control externo recogerá muestras de los materiales con los que se conforma la estructura para realizar los ensayos exigidos en el control de calidad de la obra.
Planificar la obra
Para las cimentaciones ecológicas, como pilotes de madera o de hormigón romano, será necesario hablarlo con nuestro técnico o técnica para que analice la viabilidad de la solución propuesta, por los aspectos técnicos, constructivos y normativos.
“Otro aspecto importante es transmitir al profesional el interés en que se incorporen estrategias de diseño bioclimático, con un buen comportamiento higrotérmico y con un mínimo consumo térmico durante su uso. Más allá de las exigencias del CTE DB-HE. Para ello deberá realizar un diseño adecuado y los cálculos necesarios para verificar este comportamiento. En la fase de obra, tendremos que contratar una oficina externa que certifique la respuesta térmica que se ha calculado en el proyecto, el cumplimiento del CTE HE”, comenta Pilar Valero del despacho de arquitectura Bioce.
Es importante contemplar la elección del sistema de construcción. Una construcción en seco (madera, paneles prefabricados de paja, acero, piedra maciza) acelera el proyecto, porque no hay que respetar un tiempo de secado.
La temporada de invierno, con riesgo de heladas, es especialmente problemática para las construcciones de hormigón o bloques de tierra.
Las construcciones de madera, paja, adobe, deben montarse y cubrirse rápidamente para evitar la infiltración de agua.
El coste de una casa ecológica
En cuanto al coste real, una casa ecológica suele ser más cara que una tradicional. Contar un mínimo de 1.500 € / m2, aunque es muy variable y dependiendo de la zona. Una casa ecológica permite ahorros en el consumo de energía, agua, etc., es una inversión a largo plazo. El coste es diferente cuando se trata de construcciones con paja, adobe, etc. Habrá que consultar. Aportar la propia mano de obra puede abaratar el presupuesto.
El arquitecto o arquitecta podrá sugerir soluciones que permitan abaratar costes.
Algunos consejos para limitar el presupuesto, por ejemplo, es la vivienda compacta, de dos o más pisos mejor que una sola planta. No combinar diferentes sistemas constructivos, cubiertas simples, aberturas fijas…
“Cada vez más entidades financieras premian la elección de construcciones que promuevan la eficiencia energética en las viviendas. También hay que tener en cuenta que el extra de presupuesto se amortizará en un corto periodo de tiempo con respecto a la vida de una vivienda. A partir de entonces, todo será ganancia”. Afirma Julio Muñoz Lorca, Especialista en Bioconstrucción y Jefe de obra de Sucursal Urbana.
Los plazos para la ejecución de la obra
El contrato firmado determina los plazos en los que se debe completar la construcción y los plazos de los pagos. Es importante revisar bien este aspecto y contemplar las incidencias posibles debido al clima, distancias, etc.
La recepción de la obra, lo más completa posible
La aceptación de la obra es un paso legal importante. Se aconseja recibir la construcción en presencia de los contratistas, del director del proyecto y/o del constructor.
Es necesario evitar tener reservas a formular el día de la recepción haciendo una prerrecepción varios días antes. Las reservas no levantadas no se tomarán como garantías.
Anotar todas averías, incidencias, roturas, etc. en el informe de aceptación y acordar por escrito el plazo para ser reparadas.
En los contratos comerciales firmados con los diferentes oficios, es posible incluir una cláusula que determine esta contingencia, incluso indicar un porcentaje para cubrir una posible devolución monetaria. De lo contrario, el arreglo solo será posible con el acuerdo del contratista.
En la entrega al cliente se debe incluir el archivo: certificados emitidos, Documento de Seguimiento de Obra, documentación de Control de Calidad de Obra, Certificado Descriptivo de la Obra, Libro del Edificio. Y cuantos consideres necesarios y que te aporten seguridad.
Tras la firma del acta de recepción arrancan tres garantías:
- 10 años para los defectos estructurales (vigas, pilares, forjados, cimentación, muros de contención, etc.).
- 3 años para defectos de los elementos constructivos o instalaciones que afecten a la habitabilidad del edificio.
- 1 año para defectos de acabados.
En caso de que surja algún problema llamar a los profesionales. Es preferible que todo se resuelva de forma amistosa.
| Conocer el coste de un proyecto Los profesionales saben, más o menos, el coste de un proyecto sin necesidad de muchos cálculos. Pero a la gente normal este cálculo puede suponerle una ardua tarea y deben acercarse a un despacho de profesionales para que estos puedan elaborar un presupuesto del proyecto. La idea de este artículo es dar precios orientativos a la hora de hacer cálculos sobre los costes totales de comprar un terreno y construir una casa. Comprar un terreno El primero de los pasos es buscar el terreno idóneo para construir nuestra casa. Hay que conocer los costes reales de comprar un terreno y construir una casa, y qué impuestos se aplican. Existen dos opciones; si la compra se produce de particular a particular o si el vendedor es una empresa o agencia. a) De particular a particular – Precio del terreno más impuestos ITP 10%. En el caso de realizar la compra de particular a particular, se tiene que aplicar un aumento del 10% al precio total del terreno. El concepto es Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Este impuesto se aplica a las transmisiones patrimoniales o bienes entre particulares vivos. Como ejemplo de estas operaciones podríamos encontrar la compraventa de un coche, el alquiler de una casa, la compra de un terreno, cuando tienen lugar entre particulares. b) De empresa a particular. Precio del terreno más IVA, 21%. Impuesto sobre el valor añadido. En este segundo caso se trata del proceso de compraventa entre una empresa y un cliente particular. Muchas veces encontramos terrenos en venta gestionados por una empresa o agencia inmobiliaria que se encargará de gestionar todos los procesos y trámites de venta de la propiedad. En este caso deberemos calcular un aumento del precio final del terreno del 21% de IVA. Construir El siguiente paso para calcular los costes totales de comprar un terreno y construir una casa, se centrarán en los procesos e impuestos relacionados con la segunda parte: construir una casa. El primer valor a tener en cuenta será el de la superficie a construir en relación al precio. Hoy en día se establece en España un baremo medio de construcción 1.900 €/m2 -2.000 €/m2. Impuestos Una vez sabemos aproximadamente el precio que va a costar construir nuestra casa, deberemos incrementarlo en función de diferentes impuestos. IVA, 10% Este impuesto será del 10% sobre el valor total de la superficie construida. ICIO, 4% Impuesto sobre Construcción, Instalaciones y Obras, se impone a cualquier realización, dentro del término municipal, de construcción, instalación u obra. Es un impuesto a cualquier proceso de obra o construcción y constituye el 4% sobre el precio presupuestado. – Licencia de obras ayuntamiento (4%) A continuación, el mismo trámite de expedición de licencia de obra por parte del ayuntamiento constituye un impuesto del 4% sobre el precio de construcción base y que hará aumentar también los costes totales de comprar un terreno y construir una casa. – Licencia de primera ocupación (0,05%) El último de los impuestos que incrementan el coste de construcción de nuestra casa será el correspondiente a la licencia de primera ocupación y supone un aumento en el precio de un 0,05%. Siguiendo nuestro ejemplo anterior, calcularemos el 10% de IVA, el 4% de ICIO, el 4% de licencia de obra y el 0,05% de licencia de primera ocupación sobre los 280.000 € de precio de construcción de nuestra casa de 120 m2. Tasas Acto seguido y partiendo del precio base de construcción según superficie a construir, deberemos aplicar tres tasas que también harán aumentar los costes totales de comprar un terreno y construir una casa. – La tasa de escritura de obra nueva AJD (Actos Jurídicos Documentados), suponiendo un aumento del 1,50%. – La tasa de Inscripción Registro Propiedad, que incrementará nuestro precio base en un 0,43%. – Y finalmente la tasa por Gestoría, que será del 0,16%. Otros Para concluir esta parte de cálculo de los costes totales de comprar un terreno y construir una casa, añadiremos unos precios orientativos de instalación de las redes de suministro básicas y tala de árboles en caso de ser necesario. – Instalaciones: Suministro eléctrico, agua, saneamiento y gas= 3.000 €. – Tala de árboles: 500 €. Honorarios del equipo de arquitectura y constructor Finalmente, pasaríamos a calcular los precios correspondientes a lo que se conoce como “Proyecto y dirección facultativa” es decir, los honorarios del arquitecto, coste de la certificación energética, estudio geotécnico y topográfico así como todas las fases de realización del proyecto de arquitectura y de dirección de obra. – El proyecto de arquitectura y dirección de obra ronda hoy en día los 20.000 – 25.000 €. – Los honorarios del Arquitecto Técnico equivaldrían aproximadamente a un tercio del precio del proyecto de arquitectura y dirección de obra, siendo por lo tanto 10.000 €. – El Ingeniero/a en eficiencia energética unos 1.300 €. – El Estudio Geotécnico supondría 1.000 €. – El Estudio Topográfico 300 €. – Y finalmente, a la suma anterior añadiríamos el Impuesto IVA equivalente al 21% sobre el coste final. |
Acompañando al proyecto de ejecución debe ir el estudio geotécnico, que estudia la calidad del suelo donde se construye, y recomienda el tipo de cimentación a utilizar, para evitar asentamientos que dan lugar a grietas en las paredes. La realización del estudio geotécnico corresponde a un geólogo. El geólogo realiza el estudio geotécnico necesario para cumplir con el código técnico de la construcción, e informa al arquitecto sobre las características del terreno, profundidad del nivel freático o capa de agua encontrada en el subsuelo a la vez que aconseja sobre la cimentación que se deberá utilizar en el proyecto, a fin de evitar asentamientos diferenciales que puedan provocar grietas.
Ejemplo de precios de construcción para 120 m2
| Si calculamos los costes totales de comprar un terreno y construir una casa de 120 m2, podremos presupuestar un precio base de (2.000 €/m2 x 120 m2) | = | 240.000€ |
| IVA: 10% de 240.000 € | = | 24.000€ |
| ICIO: 4% de 240.000 € | = | 9.600€ |
| Licencia de obras: 4% de 240.000 € | = | 9.600€ |
| Licencia de primera ocupación: 0,05% de 240.000 € | = | 120€ |
| AJD (Actos Jurídicos Documentados): 1,50% de 240.000 € | = | 3.600€ |
| Inscripción Registro Propiedad: 0,43% de 240.000 € | = | 1.032€ |
| Gestoria: 0,16% de 240.000 € | = | 384€ |
| Instalaciones | = | 3.000€ |
| Tala de árboles | = | 500€ |
| Total de la parte relativa al “precio final de construcción” | = | 291.836€ |
Costes del proyecto de arquitectura y la dirección facultativa de una casa de 120 m2.
| Proyecto de arquitectura/ dirección de obra | = | 20.000€ |
| Arquitecto técnico | = | 10.000€ |
| Ingeniero en eficiencia energética | = | 1.300€ |
| Estudio geotécnico | = | 1.000€ |
| Estudio topográfico | = | 300€ |
| Subtotal | = | 32.600€ |
| IVA 21% de 32.600 € | = | 6.84 € |
| Total de la parte relativa al “proyecto y dirección facultativa” | = | 39.446€ |
Para acabar este ejemplo de presupuesto de costes totales de comprar un terreno y construir una casa de 120 m2, sumaríamos las partidas que hemos tratado a lo largo del artículo.
| El precio del terreno y la construcción según superficie construida | = | 291.836€ |
| Los honorarios del equipo de arquitectura y realización del proyecto y dirección facultativa | = | 39.446€ |
| El precio final para una casa de 120 m2 será de | = | 331.282€ |
Son orientativos y siempre pueden variar o ajustarse más según el nivel de interés y precisión que pide cada cliente.
De todos modos acudir a un despacho de arquitectura para hacer estos cálculos iniciales puede ayudaros mucho ya que además de dar un precio más ajustado, van a poder orientaros en cuanto al cálculo de costes totales de comprar un terreno y construir una casa según vuestras necesidades y economía.
| Costes más comunes | Detalle de costes |
| Impuestos por la compra del terreno. Honorarios de notario por la compra del terreno. Gastos de registro, gestoría. | Si el suelo es propiedad de una empresa/institución, por ejemplo suelo propiedad de banco, de municipios o empresa privada se aplica el 21%. Si es transmisión entre particulares se aplica el ITP (Impuesto Transmisión de Patrimonio), aprox. entre el 4% y el 10%. El notario, entre 500 y 900 €. El registro de la propiedad entre 200 y 500 €. Los gastos de gestoría dependerán de las gestiones y documentos a realizar |
| Impuestos locales. | ICIO: Impuesto de Construcción Instalaciones y Obras, es un impuesto de aplicación voluntaria por cada ayuntamiento, prácticamente siempre se aplica. |
| Impuestos y participación. Urbanismo. | En los terrenos URBANOS ya se compra el terreno con los gastos de urbanización cubiertos y liquidados. En caso de terrenos en los que no se haya urbanizado la calle y aparezcan como terrenos urbanizables se puede tener que esperar años antes de que se decida urbanizar y el ayuntamiento + propietarios hagan la inversión. Es necesario comprobar en el departamento urbanístico del ayuntamiento, solicitando información sobre la situación urbanística del terreno. En portales de venta de terrenos aparecen terrenos como URBANIZABLES, pero es necesario comprobarlo por la posible falta de rigor por parte de estos portales y de agentes, en la información publicada. |
| Contribución para financiamiento del saneamiento colectivo. | Se engloba en terrenos URBANIZABLES. Comprobar que no falte el saneamiento, suministro de agua o electricidad u otros. |
| Estudio de suelos. | El geotécnico no suele suponer más de 1.000 €. El vendedor no lo proporciona (a no ser que haya hecho proyecto previo); en caso de proporcionarlo el vendedor, el técnico que firma debe estar localizable y responsabilizarse del estudio. Interesa acotar los puntos del estudio en el lugar donde se ubica la vivienda, para acertar lo máximo en el cálculo de la cimentación. Es recomendable hacerlo una vez hemos decidido la ubicación de la vivienda. |
| Seguro de daños estructurales. | Generalmente se engloba en el coste €/m2 construido. Con la autoconstrucción, se puede rebajar este coste (m2 construido) pero hay que tener en cuenta el coste que supondrá supervisar una construcción por arquitectos que tienen que contar con el riesgo penal, la cantidad de horas que se requiere en consultas por teléfono, reuniones y consultas con el autoconstrucor. |
| Costes relacionados con un préstamo hipotecario. | Cada préstamo incurre en diferentes costes: De apertura y estudio del expediente, tasación, notaría, registro (inscripción de la escritura de la hipoteca), gastos de gestoría, Impuesto Actos Jurídicos Documentarios (impuesto de las hipotecas), el seguro del edificio, seguro de vida, invalidez, etc. Garantía y avales. Cada entidad bancaria tiene unas tarifas determinadas, se tienen que estudiar las diferentes opciones. El coste aproximado de estos gastos es del 10% del importe prestado. Otra cuestión importante es quién paga los gastos de una hipoteca: Cliente: tasación, comisión apertura, comisión amortización anticipada, subrogación. Entidad hipotecaria, banco o caja: gasto notaría, gestoría, impuesto de las hipotecas. Consultar la Ley Hipotecaria de 2019, deja claro quién debe pagar los gastos de una hipoteca. |
Interesa:
- Área urbana sujeta a normas especiales por su “carácter histórico, estético o natural” que justifica la conservación, restauración y robo de todo o parte de un conjunto de edificios, ya sean construidos o no “[Código de urbanismo, art. L. 313-1].
- Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. Decreto 250/2003, de 21 de octubre, sobre el Libro del Edificio destinado a vivienda.
- Centro de edificación científico-técnico.
https://www.codigotecnico.org/ - En Internet existe información que puede ayudar en los diferentes procesos.
Agradecimientos:
Este dossier ha sido posible gracias a la inestimable ayuda de Jade Sierra de Slow Studio, Pilar Valero de Bioce, Alejandra Calabrese de Sucursal urbana y Miguel Serrano.
Artículos complementarios:
Muy importante, los seguros a la hora de edificar
Artículo aparecido en la revista EcoHabitar nº 72 Invierno 2022. Puedes adquirir un ejemplar en papel aquí.
