¿Qué seguros a la hora de edificar debemos tener en cuenta? Los seguros pueden ser un poco laberínticos, aunque vamos a intentar aclararlo.
Según la Ley 38/1999 de 5 de noviembre de ordenación de la edificación (LOE), todos los agentes que intervengan en el proceso de la edificación responderán frente a propietarios y terceros que adquieren los edificios, de los daños que afecten a la edificación. Estos agentes son los redactores de los proyectos, y los directores de las obras (arquitectos, aparejadores y arquitectos técnicos y otros técnicos que puedan intervenir), así como los promotores y constructores de las mismas.
Daños causados por defectos de la cimentación
En concreto, el promotor y los técnicos implicados deben responder durante 10 años de los daños causados por defectos de la cimentación y de la estructura en general, y durante tres años frente a los daños causados por los defectos de los elementos constructivos que afecten a la habitabilidad, es decir que tengan que ver con la habitabilidad (higiene, salud, protección contra el ruido, estanqueidad, ahorro de energía, aislamiento térmico, y funcionamiento de las instalaciones en general).
Daños por defectos de ejecución que afecten a los acabados
El constructor deberá además responder durante un año de los daños por defectos de ejecución que afecten a los acabados. Todos estos plazos cuentan desde la fecha de recepción de las obras. Por eso es importante que cuando se acaban las obras, se redacte un documento de recepción que deben firmar el constructor, el promotor y los técnicos que intervengan en la obra. En los casos de autoconstrucción, en lo que el promotor coincida con el constructor, aunque no existe una recepción propiamente dicha, debería redactarse un documento análogo. Por desgracia en muchas obras autopromovidas o autoconstruidas no se redactan estos documentos.
Para hacer frente a la reparación de los daños y las indemnizaciones que pudieran producirse, los agentes deben suscribir el seguro correspondiente. Hasta el momento la ley solo exige suscribir un seguro (garantía) contra los daños materiales causados por los defectos de la cimentación y la estructura, y deja al futuro la obligatoriedad de asegurar los daños contra la habitabilidad por tres años, y de los acabados por un año.
Seguro de responsabilidad civil
En la práctica los técnicos que intervienen (proyecto y obra) suscriben un seguro de responsabilidad civil que cubre todos los daños (estructurales, de habitabilidad y acabados), el constructor suscribe un seguro para los daños estructurales y a veces un seguro a todo riesgo para cualquier daño durante las obras, y el promotor en obras para terceros suscribe un seguro decenal (por diez años) para daños estructurales. El autopromotor pocas veces subscribe este seguro, y en principio como es para ellos no pasa nada. Pero en caso de venta de la vivienda, sí que puede tener problemas con el notario, si no han pasado los 10 años. Cuando hay una hipoteca para la construcción el seguro lo exige el banco, lógicamente.
El autoconstructor muchas veces tampoco lo subscribe, aunque sí es aconsejable que suscriba un seguro de responsabilidad civil por lo que pueda pasar durante la obra. Respecto a las compañías aseguradoras, lo normal en caso de autopromociones, es que no exijan materiales o técnicas constructivas concretas, y les baste la firma de los técnicos, por lo que cualquier material y técnica que estos avalen se pueda asegurar, quedando en todo caso bajo la responsabilidad de los técnicos.
Promociones para vender
Otro caso es para las promociones para vender, en las que las aseguradoras exigen que un organismo independiente y autorizado (OCT – Organismo de Control Técnico) revise el proyecto y la ejecución de las obras, y este puede no dar por buenas algunas técnicas sobre las que no haya una normativa oficial para su ejecución (construcción con paja y barro), o materiales que no tengan su correspondiente marcado CE (exigencia obligatoria de carácter reglamentario para la comercialización de productos en la Unión Europea). Para obtener este marcado, se exige un procedimiento que lleva tiempo y dinero, por lo que algunos materiales y productos naturales no lo tienen (pensemos en la paja, el barro, y elementos de carpintería o mezclas de revocos elaborados por artesanos). En cualquier caso se establece un diálogo entre técnicos de la obra y de la OCT para intentar resolver las dudas.
Es importante que los agentes que intervienen en el proceso de la edificación sean seguros a la hora de edificar, y que contraten los seguros adecuados para cubrir los posibles daños que puedan producirse. Esto ayudará a proteger a los propietarios y terceros que adquieren los edificios, y a garantizar que las obras se lleven a cabo de forma segura y correcta.
Artículo complementario:
Construyendo tu ecovivienda, aspectos a tener en cuenta
Artículo aparecido en la revista EcoHabitar nº 72 Invierno 2022. Puedes adquirir un ejemplar en papel aquí.
